Aneb jak nepřijít o iluze, čas nervy a hlavně peníze

Rozhodování mezi stavbou rodinného domu individuálně, podle projektu dodavatelsky na klíč nebo  stavbou typového domu  je nejtěžším okamžikem k cestě ke spokojenému bydlení. A rozdíl není jen v délce výstavby a podobě domu, ale především v nákladech, které se mohou finálně u stejně velkého domu lišit i o 100 %.

Dnešní doba již odsunula na okraj výstavbu realizovanou individuálně nebo s pomocí drobných řemeslníků zhotovujících jednotlivé části rodinného domu. Je již obecně známo, že tato cesta nevede k úspoře nákladů na výstavbu, ale spíše naopak k výrazně vyšším nákladům, neschopnosti řídit návaznost profesí, k problémům se sháněním pracovníků i jejich kontrolou a v neposlední řadě s absencí jakýchkoliv záruk, neboť každá profese ručí jen za svou část díla a tím pádem nikdo neručí za nic. Bohužel je častým omylem zejména stavebníků s omezenými prostředky, že individuální výstavba je ekonomické řešení. O to větší zklamání jim připraví realita, která nejenže se protáhla na několik let a byla spíše skladbou různých kompromisů než realizací původní představy, ale především výrazně překročila původní rozpočet nového majitele

Většina stavebníků dnes dává přednost výstavbě na klíč a ta má v zásadě dvě varianty řešení. Objednávka domu typového z nabídky některých z renomovaných společností, které své domy dodávají zpravidla na klíč, přičemž projekt bývá obvykle v ceně domu. Druhou finančně i časově náročnější variantou je nejdříve realizace projektu, ať už koupě typového nebo tvorba individuálního, kde se náklady za projekt pohybují cca od 50 tis. Kč do stovek tisíc korun dle podoby domu a náročnosti tvorby a následný výběr dodavatele stavby na klíč.

Srovnejme si oba přístupy z hlediska výhod a rizik co do výsledné ceny stavby a termínu realizace. Přesto, že obě varianty jsou dnes již běžně podloženy smlouvami koncipované právníky, stavby jsou dozorovány technickým dohledem, je vymahatelnost práva v našich zemích bohužel velmi nejistá a přístup k plnění smluv je u řady firem podřízen heslu: „ nikdo Vám nedá tolik, kolik já Vám slíbím“ a smutné realitě, že papír unese všechno. Na trhu jsou tisíce firem, které se všechny ohánějí pevnými cenami, zárukami termínu, vysokou kvalitou apod. Realita je všem obecně známá. Nedokončené nebo prodražené stavby, jejichž doba realizace je nakonec v násobcích původně slíbeného termínu, podvedení klienti, kteří za své peníze nedostali nic nebo jen nekvalitní stavbu, se počítají na stovky či možná tisíce. Jak se v této džungli orientovat? To je pro laika vskutku přetěžký úkol, neboť ani smlouva ani dozor nezaručují, že vše proběhne jak má a že lidé nepřijdou o své finance nebo minimálně o nervy a iluze.

1. Jeden projekt, mnoho cen aneb úskalí dodavatelské výstavby dle vlastního projektu

Rozhodnutí o realizaci domu dodavatelsky dle vlastního projektu má oproti objednávce typového domu na klíč řadu úskalí, přičemž klient drží trumfy v rukou jen na počátku vztahu s dodavatelskou firmou. Jakmile se výstavba rozjede, existuje reálné riziko, že se stane jen hráčem bez možnosti zásadně ovlivnit hru, někdy dokonce jen platícím divákem bez zásadního vlivu na průběh „představení“. Celý trik stavebních firem je postaven na faktu, že člověk staví zpravidla jen jeden dům v životě, velmi na něj spěchá a těší se, takže s postupujícím časem výstavby je ochoten nebo dokonce nucen přistupovat na kompromisy, a to i když nechce, neboť vymahatelnost práva je v naší republice velmi složitá a když už dojde po letech k vítězství, není na kom právo vymoci, neboť dotyčný subjekt zanikl nebo se prostě jen přejmenoval.

Než se tedy do výstavby dle vlastního projektu pustíme, měli bychom znát všechny kouzelnické triky stavebních firem, které jim umožňují beztrestně zvyšovat ceny staveb a prodlužovat termíny dokončení a jedno, zda se jedná o rodinný dům, garáž, dálnici nebo tunel Blanka. Principy jsou stejné u stavby za 2 milion, 2 miliardy i 2 biliony korun, v případě velkých státních zakázek platíme my všichni, ale málo, u stavby rodinného domu je platícím jen jeden.

Rozhoduje kvalita projektu

Už při výběru vhodného rodinného domu v katalozích projektů nebo při tvorbě vlastního domu s projektantem bychom měli vědět jeden zásadní fakt. Projektant a stejně tak prodejce produktu nezodpovídá za výslednou podobu stavby a tím méně za její cenu. K orientačním cenám uvedeným v katalozích a ke sdělením projektantů o předpokládané ceně je třeba přistupovat s velkou rezervou a počítat, že jsou min. o 25% podhodnoceny resp. rozpočet je koncipován na nejzákladnější provedení domu splňující o fous nutné normy a obsahující vybavení odpovídající spíše turistické ubytovně než rodinnému domu pro život.

Vzhledem k tomu, že stavební firmy, které oslovíte, uvidí Váš projekt zpravidla poprvé v životě a nemají s ním žádné zkušenosti, musíte jim pro dosažení co nejpřesnější nabídky dodat co nejpodrobnější projekt. A to je první vícenáklad. Dodáte-li pro nacenění pouze projekt určený pro stavební řízení /zkratka v popisné tabulce na projektu PRO SŘ/, je velmi snadné se pro Vámi vybranou firmu vyhnout plnění smluvního závazku „pevná cena“. Není-li každý detail stavby přesně zkreslen a výčtem specifikována technická parametráž použitých materiálů, ideálně přímo výčtem konkrétních výrobků, může být velký rozdíl v kvalitě nabídnutých materiálů, jejich ceně a pochopitelně životnosti.

To je první úniková cesta pro stavební firmy,

neboť projekt pro stavební řízení neřeší detaily staveb a tím méně přesné popisy a technické specifikace materiálů. Nenechte se proto oklamat tvrzením, že pro nacenění postačí projekt pro stavební řízení a žádejte po svém projektantovi vždy zásadně tzv. Prováděcí projektovou dokumentaci, která je mnohem podrobnější ve specifikacích každého detailu stavby. Sice za ní zaplatíte i dvojnásobek ceny projektu pro stavební řízení, nicméně tato investice se Vám mnohonásobně vrátí, neboť zmenšíte manévrovací prostor stavební firmě. Navíc tím získáte i větší jistotu ohledně kvality stavby, jelikož pracovní síly v českém stavebnictví nejsou překvalifikované, pomůže prováděcí projekt k tomu, že složitější detaily budou provedeny správně a profesionálně. Kromě toho umožní lepší kontrolu Vám i stavebnímu dozoru, který rovněž nemusí být odborníkem na každičkou část stavby. Za vhodné se považuje nedodávat stavební firmě výkaz výměr, který Vám dodal projektant, neboť pak by za případné omyly, chybějící položky nebo nedostatečné výměry neodpovídala stavební firma, ale Vy.

Co nesmí chybět v rozpočtu stavby

Trvejte tedy na tom, že Vám výkaz výměr zpracují vybraní uchazeči dle Vámi dodaného Prováděcího projektu, jehož nutnou součástí musí být i jasná a přesná specifikace vnitřního vybavení. Nejen tedy technické parametry a názvy výrobců stavebních částí, ale i požadované vnitřní vybavení, tedy typ obkladů, dlažeb, sanitární keramiky, podlahových krytin, vnitřních dveří a zárubní, elektroinstalačních prvků apod. Běžně se tak děje pomocí cenové hladiny, ale ta dává opět prostor pro hru s čísly a pohyby cen na trhu, takže abyste zmenšili prostor pro manévry úplně, je nejlepší dopředu sepsat a k nacenění přidat nejlépe přesný soupis Vámi požadovaného vybavení, výrobek po výrobku. Koupelny Vám navrhne a přesně vyspecifikuje každé koupelnové studio, na dveře a podlahové krytiny je dodavatelů rovněž dostatek a všichni Vám zpravidla zpracují projekt zdarma nebo za pár stovek korun. Máte pak možnost porovnat si nabídku Vámi vybraných materiálů od prodejce a stavební firmy, můžete si porovnat počítané výměry a zjistit, kde Vás firma chce třeba trochu natáhnout a kde naopak třeba podhodnotila výměry. Navíc se rovnou dopředu dozvíte i cenu práce za instalaci Vámi zvolených vybavení a zařízení, takže předejdete smutnému zjištění na konci výstavby, že firma Vám vyúčtuje za instalace Vašeho sprchového koutu 3x tolik, než bylo v rozpočtu, protože jste si vybrali složitý model apod. Můžete tím ušetřit desetitisíce až statisíce korun. Stavební firma navíc bude dopředu vědět, že jedná s poučeným investorem, což je pro vás jen dobře. Hned totiž vyselektujete nepoctivé dodavatele, kteří se raději stáhnou a nabídku vůbec nepošlou.

Pře výběrovém řízení trvejte na garanci pevných cen nejen celé stavby, ale i jednotlivě všech nabízených materiálů, a to min na dobu výstavby, tzn. na 1 – 2 roky. Požadujte zároveň prohlášení, že nabízený rozpočet zahrnuje veškeré nutné dodávky a materiály včetně souvisejícího pomocného instalačního materiálu, nutné techniky, dopravy, skládání, skladování apod. Aby se Vám nestalo, že v rozpočtu sice máte fasádu, ale ne lešení nebo že sice máte stropní panely, ale chybí tam jejich doprava a uložení, že sice máte uložení dlažeb a sanity, ale nemáte v ceně silikonování, spárování apod. Ohromné rozdíly jsou v cenách zemních prací, ptejte se, kam a jak je deponována či likvidována přebytečná zemina, zda dodávka zahrnuje zpětný dosyp materiálu kolem domu, rozhrnutí ornice apod. Rovněž žádejte, aby v rozpočtu byly veškeré náklady spojené se zařízením staveniště, tzn. stavební buňka, energie na její provoz, předpokládané náklady na vytápění během zimního období, kdybyste mohli protopit 100 000 Kč za to, že jste vytápěli celou zimu dělníkům jejich maringotku. Nezapomeňte i na ostatní náklady, například na mobilní WC po celou dobu stavby, důvody netřeba rozvádět. Součástí musí být i související náklady, geometrické zaměření stavby, vytyčení stavby, kompletní úklid domu pro předání, úklid a odvoz odpadu během celé stavby apod. Na všechny tyto položky se totiž rádo zapomíná a jsou součástí běžně užívaných triků v rozpočtech a přitom v součtu to může činit i stovky tisíc korun.

Jak vybrat správného a spolehlivého dodavatele

Pro výběrové řízení oslovte ideálně 3 - 5 společností, o kterých si ovšem nejdříve zjistíte jejich právní stav na www.justice.cz, zda nefigurují v insolventním rejstříku, prohlédnete si jimi realizované stavby a promluvíte s jejich klienty. Při zjištění jakéhokoliv problému již v těchto oblastech je rovnou z uvažovaných firem vyřaďte. Součástí jejich nabídky musí být kromě výkazu výměr a rozpočtu rovněž referenční listina s kontakty na některé zákazníky, dále plánovaná doba výstavby a co je důležité, datum, kdy přesně mohou stavbu začít realizovat. Ideální je proto poptávat firmy, až po vydání stavebního povolení či ohlášení, aby se firmy nemohly vymlouvat na změnu kapacit vlivem prodloužení jeho vydání, na klimatické podmínky v době jeho vydání apod. Součástí nabídky musí být i návrh budoucí smlouvy o dílo, přičemž rovnou pak vyřaďte společnosti, které by Vám chtěly nabídnout smlouvu dle obchodního zákoníku, která Vás nechrání tak spolehlivě jako smlouva o dílo dle občanského zákoníku. Součástí smlouvy musí být samozřejmě návrh splátkového kalendáře. Právní kličky ve smlouvě nejsou předmětem tohoto článku a vydají na vlastní stať, nicméně i méně kvalitní smlouva podle občanského zákoníku obstojí, neboť ustanovení, která by byla v rozporu s jeho zněním, jsou ze zákona automaticky neplatná.

Nespěchejte na rychlou nabídku ceny, nechte firmám min. 3 – 4 týdny prostor, určete jasný termín a formu předání nabídky, tedy výkaz výměr a podrobný položkový rozpočet s rozpisem všech položek do posledního detailu /nikoli tedy jen zednické práce v součtu, ale počet kusů, hmotnost apod/ vázaný na číslo vámi dodaného prováděcího projektu stavby. Netolerujte prodlení s dodávkou nabídky, neboť pokud firma nestihne dodat nabídku novému klientovi, neváží si svých zákazníků a jejich chování by se během výstavby značně zhoršilo.

Poznáte kvalitní stavební dozor?

Jednotlivé nabídky je nutné mezi sebou porovnat a podezřele nejlevnější a nejdražší rovnou vyřadit. Měly by Vám tak zbýt 2 – 3 relevantní nabídky, které by měl prostudovat ideálně Vámi zvolený stavební dozor, kterého je nutné si najmout již v této fázi. Musíte počítat s tím, že cena za jeho služby bude činit cca 3 – 5 % z ceny stavby, dle jeho profesionálních znalostí a zkušeností. Paradoxně, čím více mu zaplatíte, tím lépe, bude méně korumpovatelný stavební firmou, neboť není neběžné, že stavební dozor si nechává platit jak od Vás tak od stavební firmy, přičemž pochopitelně nehlídá nic, jen je placen za mlčení. Doporučuji spoléhat se na dozor z rodinného kruhu či přátel, nikoli na dozor doporučený stavební firmou a v menších městech ani na doporučení Vašeho projektanta, neboť to mohou být spřízněné osoby s Vašimi budoucími dodavateli. U výběru stavebního dozoru je nutné specifikovat kolik hodin, kolik návštěv a jaký části budou kontrolovány. Vhodné je do smlouvy se stavebním dozorem zakomponovat i odměnu za tzv. prolevnění stavby, tedy za úspory, které Vám dozor během výstavby přinese, ideálně 10 – 30 % z úspor. Tím je značně motivován, aby kontroloval každičkou část stavby, každou výměru, spotřebu materiálu i vstupní ceny materiálů, kdy může zajistit výhodnější nákup atd.

Případné rozdíly ve finálních nabídkách je nutné s pomocí stavebního dozoru dořešit a vybrat na závěr dvě nabídky, které jsou cenově srovnatelné, obsahují kvalitativně podobné technické specifikace a mají vyvážené smlouvy. Nakonec se Vám vyplatí dopustit se malého triku. A to poslat obou firmám konkurenční nabídku, že se rozhodujete již jen mezi nimi a že jsou v jejich nabídkách ty a ty rozdíly a nechat je posoudit konkurencí a vysvětlit svojí. Tento konkurenční boj vám umožní odhalit další nedostatek nebo nějaké fígle. Obě firmy si na závěr pozvěte na osobní jednání, ať obhájí svou nabídku a vyjádří se k nabídce konkurenční a vyberte toho dodavatele, který dokáže nejprofesionálněji obhájit svou nabídku a se kterými navážete i lidsky lepší vztah. Při výběru se vyplatí nespěchat, naopak, pokud vám nějaká společnost, která zůstala ve finálním výběru, nabídne termín zahájení až za delší dobu s odkazem na množství zakázek, je to náznak solidního přístupu a vyplatí se počkat. Firma, která vám slibuje, že nastoupí ihned, je podezřelá a je to indicie, že nemají příliš práce nebo se nechová odpovědně a staví tolik zakázek najednou, že je pak kapacitně nestihne realizovat, což by vám přineslo jen komplikace a prodlužování termínu. Stejně tak není podstatné, zda bude společnost zhotovovat dům 9 nebo 12 měsíců, vzhledem k tomu, že v něm, pak budete trávit celý život, důležitější je, jak přesný Vám nabídne harmonogram prací a pak je nutné během výstavby kontrolovat jeho plnění.

Smlouva o dílo aneb jak držet v rukou trumfy po celou dobu výstavby

Smlouva o dílo, musí být bezpodmínečně navržena dle občanského zákoníku, který sám o sobě chrání v důležitých bodech investora, ať je smlouva nastavena jakkoli. Se smlouvou Vám může poradit právník nebo osoba se zkušenostmi ze stavebnictví, obecné znalosti advokátů totiž často nepokryjí specifika a triky ve stavebnictví a zkušený stavbyvedoucí Vám často poradí lépe. Není ani nutné ani, aby byla příliš podrobná či dlouhá, to jen nahrává drobným kličkám. Bohatě postačí, bude-li obsahovat základní parametry, především že předmětem díla je realizace díla – rodinného domu vrchní i spodní stavby dle příslušné projektové dokumentace, která musí být nedílnou součástí smlouvy, stejně jako rozpočet, a to v provedení na klíč. Cena dle předloženého rozpočtu musí být prohlášena za pevnou a konečnou a nepřekročitelnou zahrnující veškeré nutné přímé, nepřímé, související a ostatní náklady na realizaci díla dle projektové dokumentace č. XXX a přiloženého rozpočtu č. XXXX.

Mimochodem trvejte na provedení geologického a hydrogeologického průzkumu před vlastní stavbou a úpravu projektové dokumentace osazení do terénu tedy základové desky na stávající poměry, neboť to je první okamžik, kdy firmy při prvním hrábnutí do země oznámí, že podloží neodpovídá projektovým podmínkám a naúčtují k Vašemu údivu vícenáklady za vše možné, prohloubení, rozšíření pasů, lepší beton, více přesunů zeminy apod.

Smlouva musí obsahovat penále za nedodržení termínu, přičemž jeho výše je na individuálním jednání, ale měla by pokrýt Vaše náklady na současné bydlení a zároveň na hypotéku, kterou ke konci stavby již budete platit.

Smlouva musí jasně specifikovat, že objednatel je povinen převzít pouze řádně dokončené dílo bez jakýchkoliv vad a nedodělků. Nikdy se nenechte přemluvit k podpisu smlouvy, která obsahuje jakékoliv náznaky, že dílo je řádně dokončeno, vykazuje-li nedodělky a vady, které nebrání užívání díla, to je další úniková cesta stavebních firem. Velmi opatrní buďte i při sjednávání podmínek, které umožňují přerušení prací z důvodu klimaticky nevhodných podmínek. To radši rovnou prodlužte termín o 2 – 3 měsíce jako rezervu na zimní období, ale výluku z termínu plnění nepodepisujte, jinak se Vám může stát, že se Vám bude dodavatel snažit tvrdit, že zima byla i v květnu nebo že u nás nastalo období tropických dešťů.

V průběhu výstavby dojde-li k nějakým změnám, které požadujete v provedení či vybavení, si na každou takovou změnu vyžádejte dopředu rozpočet a pokud jej schválíte, musí být vytvořen dodatek ke smlouvě, který změnu a cenu za její provedení jasně specifikuje. Smlouva bezpodmínečně musí obsahovat závazek, že dodavatel nese veškerou zodpovědnost za dílo až do okamžiku jeho předání novému majiteli, tedy Vám, Vy tak budete zbaveni jakékoliv zodpovědnosti a finanční újmy za možná poškození, včetně poškození či zničení způsobené třetími osobami. Dodavatel je povinen zabezpečit stavbu tak, aby na ni nemohl nikdo vniknout a být řádně pojištěn pro případ poškození živly. Na druhou stranu ovšem musí smlouva obsahovat klauzuli, že dílo vlastnicky přechází naV postupným zhotovováním, tedy cokoliv, co na stavbě, vyroste je automaticky Vaším majetkem, za který ovšem nenesete zodpovědnost až do okamžiku, kdy stavbu protokolárně převezmete. Klíčová část smlouvy je hlavně splátkový kalendář.

Kdy a kolik stavební firmě platit?

U klasických stavebních firem se mějte vždy na pozoru při stanování plateb a výše jednotlivých splátek. Zásadně nikdy nepřipouštějte platby předem a výše jednotlivých splátek musí odpovídat skutečně realizovaným nákladům. A zde je ukryto největší tajemství triku stavebních firem. Laickou veřejností je obecně značně přeceňována nejen hodnota, ale i složitost hrubé stavby domu, přičemž ta sama o sobě je nejlevnější a zároveň nejjednodušší částí, kterou při troše umu zvládne každý zručný kutil s rodinou sám. Stavební firmy mají jednoduchou taktiku, nacení Vám stavbu, připraví splátkový kalendář a ten zpravidla největší část financí převádí zhotoviteli po hrubé stavbě, tedy v době kdy je hotova deska, zdivo, krov s střecha. To je moment, kdy i hypoteční banky bez problémů plní 50 až 75 % celkové hodnoty domu. Proto se stavebními firmami až do tohoto okamžiku funguje většinou vše bez problémů. Hrubá stavba jde rychle, je jednoduchá, firma nemusí mít ani příliš kvalifikované síly. Klient je uklidněn, že firma staví a má radost, jak to rychle roste. Problém nastává, až když uhradíte splátku po hrubé stavbě, která často činí 50 – 75 % z hodnoty celého domu.

Neskočte na první nejužívanější trik stavebních firem

A zde je kouzlo celého triku ve stavebnictví. Uveďme si příklad pro středně velký dům o zastavěné ploše cca 90 m2 a podlahové ploše cca 150 m2. Hodnota materiálu potřebného pro stavbu hrubé stavby není více než 400 – 500 000 Kč a max. 150 – 250 000 Kč činí realizovaná práce dle použitého materiálu. To znamená, že za hrubou stavbu domu do 150 m2 by měl člověk uhradit maximálně 750 000 Kč. Pokud bychom mluvili o uzavřené hrubé stavbě včetně oken a vnější fasády, přičtěme maximálně dalších 250 000 a jsme na maximální hodnotě 1000 000 Kč za uzavřenou hrubou stavbu rodinného domu o ploše 150 m2, tedy nejběžněji realizovaného domu. Problém je ten, že lidé jsou ochotni za hrubou stavbu uhradit u takto velkého domu 1,5 – 2 mil Kč a tím uhradit firmě kompletně celý zisk předem již u hrubé stavby. V tu chvíli ztrácíte jakoukoliv páku na dodavatele, aby dům dokončil včas a za dohodnutou cenu, protože už všechny finance má doma. Hrubá stavba je proto chvíle, kdy stavební firmy oznámí objednateli, že dům bude z těch a těch důvodů /pohonné hmoty, ceny stavebních materiálů, klientem požadované změny apod./ o tolik a tolik dražší a výstavba bude trvat pochopitelně déle. Protože dodavatel už má celý zisk doma, máte v ruce Černého Petra Vy jako objednatel.

Firmě by se totiž vyplatilo stavět jen hrubé stavby, což je mimochodem současná móda v České republice, kdy neznalí investoři kupují předražené hrubé stavby v domnění, že to hlavní je již hotovo. Opak je pravdou. Dokončení domu je mnohem nákladnější, společnost musí zaměstnávat nebo najímat kvalifikované síly, kterých je nedostatek a jsou dražší. Na rozdíl od hrubé stavby, kterou postaví parta nekvalifikovaných cizokrajinců. Dokončovací práce jsou rovněž o kvalitě a přesnosti, neboť se týkají již pohledových či funkčních částí domu, počínaje rozvody elektro, vody topení, konče omítkami, štuky, dlažbami apod.

Sice můžete vyhrožovat soudem, ale jak jsme již zmínili, v naší zemi toho moc nezmůžete a vyhraný spor po 5 – 10 letech, kdy si již nemáte na kom co vzít a firma již stejně neexistuje, Vám nic nepřinese. A to stavební firmy vědí, že jste v časovém a finančním tlaku, že se potřebujete stěhovat, že potřebujete dočerpat hypotéku atd. Proto situace zneužívají a nutní Vás k akceptaci jimi navržených podmínek, neboť vědí, že Vám nic jiného stejně nezbývá. Sice vás napadne, že odstoupíte od smlouvy a najmete si jinou společnost, ale … Ta nestavěla hrubou stavbu, takže na ní nerealizovala zisk, tím pádem vám za dokončení stavby nabídne cenu, která bude min stejná nebo spíše i vyšší než cena za dokončení od nepoctivé firmy původní a navíc nevezme záruku za nic, co již bylo realizováno, takže de facto přicházíte o záruku na celý dům. Nakonec Vám nezbude než se pokorně domluvit s firmou původní, byť jsou to podvodníci, jenže Vás tlačí čas, hypotéka a okolnosti. A to je podstata triku, kvůli které stojí většina staveb v ČR ,a to nejen rodinných domů, minimálně o 25 až 50 % nebo i více, než byl původní slib.

Jelikož vám v takové situaci nepomůže ani smlouva, ani právník, ani stavební dozor, a nemůžete, bohužel, takové chování firmy předem vyloučit, musíte si ošetřit vznik takové situace ve smlouvě a jedinou variantou, jak firmu udržet na uzdě, je přes finance. Platit musíte vždy jen to, co skutečně jsou realizované náklady.

A nenechte se napálit druhým trikem, který Vás může stát statisíce i miliony korun

Nikdy proto nepřistupujte na další trik, který uplatňují stavební firmy, kdy Vám zpracují nabídku dodávky Na klíč, ale těsně před podpisem smlouvy Vám navrhnou, že pro Vás bude lepší, když uzavřete smlouvu nejdříve na hrubou stavbu a pak teprve, že se dohodnete až na dokončení, samozřejmě cena je pořád stejná, jen jim uhradíte v první fázi hrubou stavbu. Předloží Vám to tak, že je to pro Vás lepší, že si můžete vzít menší úvěr v první fázi a rozmyslet se déle o vybavení a nebudeme nést takový závazek a podobnou záplavu dalších bohulibých důvodů ve Váš zdánlivý prospěch. Realita je ovšem jiná, firma postaví hrubou stavbu, nechá si za ní jaksepatří zaplatit a jakmile projevíte zájem o dostavbu na klíč, odmítne s odkazem na to, že nyní mají plno zakázek, že mají nedostatek kapacit. Pokud svolí, tak samozřejmě dostavba bude za jinou cenu, protože ceny materiálů jsou jinde a Vy jste si navíc změnili vybavení atd. atd. A Vy se dostáváte do situace popsané v předešlém odstavci, kdy máte předraženou hrubou stavbu, firma má vyděláno a Vy máte smůlu.

Proto vždy trvejte na dodávce na klíč, požadujte jen smlouvu na kompletní dodávku, nikoli na díly. Nikdy se nenechte přesvědčit, abyste dílo přebírali postupně po jednotlivých fázích, neboť pak nesete zodpovědnost za již převzaté částí díla a firma nezodpovídá za jejich poškození či krádež apod. Na stavbu nikdy nespěchejte a pečlivě si vše rozvažte, navštivte dostatek referenčních domů a hlavně se na vše ptejte. V průběhu výstavby pak stavbu navštěvujte pokud možno každý den a každou nejasnost či podezření i přes přítomnost stavebního dozoru konzultujte.

2. Jeden projekt, jedna cena –  dodávka typového domu na klíč  

Nejjistější formou stavby domu je realizace typového domu z nabídky renomovaných společností, kterých najdete na trhu hned několik a v různých technologiích, ať už tzv. lehkých montovaných konstrukcí na bázi dřeva, pro které se u nás vžil název dřevostavba, například Haas Fertigbau, Atrium, RD Rýmařov apod. nebo masivních montovaných konstrukcí, které nabízejí komfort zděných domů, namátkou společnost  CANABA . Výhodou u všech těchto společností je, že své domy nejen navrhují a projektují, ale i vyrábějí a dokončují. Vlastnictví výrobního závodu Vám dává jistotu stability společnosti a navíc je standardem, že všechny společnosti umožňují prohlédnout si Váš vysněný dům ve formě vzorového domu, což je při nejdůležitější životní investici k nezaplacení. Ani automobil si nekoupíte, aniž si jej podrobně zevnitř prohlédnete a svezete se s ním. A že mezi auty, které jsou navenek všechny vlastně stejné, je nezanedbatelný rozdíl.

Největší výhodou ovšem je, že při počtu desítek či stovek realizací už mají „vychytány všechny mouchy“. Čím více se jich postavilo, tím více s ním má společnost zkušeností a pravděpodobnost, že udělá chybu nebo že byste našli při užívání slabé místo, je mizivá. Máte tak jistotu, že projekty jsou dokonale zpracovány a že všechny stavební postupy i systémy kontroly kvality jsou vyprecizovány, a že Váš dům bude stavět zkušený a vyškolený profesionál. Garance k nezaplacení oproti alternativě, kdy svěříte finance firmě, která staví jen pár domů ročně nebo ještě lépe, zakoupit si projekt svého domu z katalogu, u nichž je počet realizací nízký, ne-li nulový. Nakreslit dům a postavit dům jsou dva rozdílné pojmy. Firma distribuující projekty nemá totiž žádnou zodpovědnost za konečný výsledek a dodavatel, který Vám jej bude stavět, bude mít s projektem pramalé zkušenosti.

Navíc dnes již neplatí, že typový dům je každý stejný, všechny slušné společnosti nabízejí možnost individuálních úprav, výběr z mnoha doplňků a vybavení a tak každý i typový dům může být naprostý originál, a to při záruce pevné ceny a přesně určeného a ještě navíc krátkého termínu dokončení. Fakt, že u velkých dodavatelů montovaných domů, které vlastní výrobní závod, jste jen jeden ze stovek či tisíců klientů, zde není nevýhodou, ale právě naopak, společnost nemá zapotřebí a ani si vzhledem ke známosti značky a pozici nemůže dovolit se o Vás nepostarat nebo se chovat mimo smluvní či právní rámec.

Dodávka typového domu s sebou nese rovněž další výhodu, a to záruky termínu i ceny. Krátká lhůta dokončení je první výhody, při velkém objemu zakázek a zpravidla i nižší ceně musí každý dodavatel dodávat na trh a stavět co nejvíce domů v co nejkratší lhůtě, což je výhoda pro klienta. Prodlužování realizace jedné stavby totiž znemožňuje zahájení realizace dalších staveb, čímž se narušuje výrobní plán, který je alfou omegou zisku v těchto typech společností. Klient na tom jen vydělá. Další výhoda je pevná cena. Nejen, že výrobní společnost má nasmlouvány veškeré dodávky napevno na rok dopředu, ale díky objemu dodávek zná do detailu veškeré náklady na každou sebemenší část stavby. V neposlední řadě vysoký objem zakázek umožňuje stlačit vstupní ceny všech komponentů na úroveň, na jakou se žádná menší stavební firma, která realizuje jednu dvě desítky staveb ročně, nikdy nemůže dostat. Dodavatelé montovaných domů proto nerealizují zisk díky vyšším cenám, ale sériové výrobě a nízké úrovni vstupních nákladů daných objemem. Klasická stavební firma se proto nikdy nemůže do rozpočtu montovaného domu vejít, přes to, že to většina z nich klientům slibuje. Malá stavební firma nemůže predigovat vývoj cen vstupů na rok dva dopředu, což je klasická lhůta zděné výstavby, kde klient nemá a logicky ani nemůže mít garance, že se jich nedotkne změna cen pohonných hmot, materiálových, mzdových vstupů či inflace. A to je první z rizikových částí dodavatelské výstavby.

Při dodávce montovaného domu na klíč rovněž platí na první pohled pro klienta nevýhodné pravidlo a to, že je ve smlouvě uvedena jen jedna celková cena dodávky, která je vázána na projekt domu, který ovšem realizuje sám dodavatel, takže jej do detailu zná a ví, že v ceně nic nechybí. Tím, že firma garantuje pevnou a neměnnou cenu domu jednou jedinou cifrou dle klientem schváleného projektu, je klient chráněn. Nemusí již nikdy řešit, zda dodavatel něco v rozpočtech opomněl, že tam chyběla nějaká položka, nebo že se změnila cena vstupů. Klient má absolutní jistotu. Navíc má smlouvou jasně specifikovány i typy vnitřního vybavení včetně jejich přesné ceny a může si sám rozhodnout, zda využije nabídku vzorkovny dodavatele nebo zvolí v daných cenových relacích jiné materiály.

Jedinou nevýhodou dodávky domu typového na klíč je nutnost úhrady ceny díla v zálohových splátkách, neboť dům se nejdříve předem vyrábí a na stavbu se přiveze již značně rozpracovaná stavebnice. Zálohové platby dopředu jsou vždy nepříjemné, nicméně je nutno pochopit, že firma musí mít profinancovánu výrobu domu, který Vám přiveze na pozemek skoro hotový. Hrubá stavba u montovaných staveb zahrnuje i všechny rozvody, často i úpravy povrchů a část vybavení, střecha je často otázkou jen jednoho týden, je proto pochopitelné, že zálohová platba je nutností. Nicméně rozhodnete-li se pro renomovaného dodavatele s dostatečně dlouhou historií a vlastním výrobním závodem, nemusíte mít o své finance strach, neboť takto velká společnost nemá zapotřebí Vás o Vaše peníze připravit, ani si to nemůže dovolit vzhledem ke jménu, neboť by byla tučným soustem pro novináře.

Tečka na závěr

Je smutné, že v realitě našeho stavebnictví musíte vynaložit tak obrovské úsilí a tolik financí na tak přirozenou věc, jako je to, že někomu dáte několik svých milionů korun a on Vám za to postaví dům za podmínek, na kterých jste se dohodli. Ale bohužel, nežijeme v zemi, kde by právo stálo na straně poškozených a každý se musí chránit sám, jak nejlépe umí. Naneštěstí stavba domu je zpravidla neopakovaným počinem v životě člověka, a tak vstupuje do hry s ostřílenými stavebními firmami zcela nezkušen případně si namlouvající, že zrovna mě se nic co se děje okolo nemůže stát a ouha, realita bývá jiná. A to jsme ještě nehovořili o tom, jak udržet kvalitu provedení rodinného domu, ale to je na další vlastní téma a článek.

Ing. Pavel Herclík, obchodní ředitel CANABA